КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Коммерческая недвижимость — это нежилые помещения, которые используются для коммерческой деятельности.
КН можно использовать для предпринимательской деятельности. Например, открыть магазин, офис, хостел
или парикмахерскую; обустроить склад или производственный цех.

ДДУ (договор долевого участия) — это договор между покупателем и застройщиком о приобретении недвижимости в строящемся доме.

В договоре ДДУ две стороны:
• Застройщик — компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
• Дольщик — покупатель недвижимости.

Договор долевого строительства регулируется Федеральным законом №214-ФЗ.
Он был принят для защиты прав дольщиков и урегулирования отношений между всеми участниками процесса строительства.


ДКП - Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на недвижимость, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях. Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

Коммерческая недвижимость стоит намного дороже. И приносит она более значимый процент доходности. Если аренда жилой недвижимости приносит примерно 3-4% доходности на вложенный капитал, то коммерческая способна дать в 3-4 раза больше. Но с одним условием — если вы понимаете, что делаете (умеете работать с арендаторами, разбираетесь в ценовой специфике рынка, обладаете большой суммой денег и  морально готовы к низкой ликвидности купленного объекта).

По закону РФ, арендовать нежилое помещение можно на любой срок. Он устанавливается по договорённости между собственником помещения и арендатором.

Если в договоре указан срок аренды до одного года – регистрировать документ в Росреестре не нужно.

Договор аренды на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, в РОСРЕЕСТР необходимо предоставить технический план на помещение.

Окупаемость объекта составляет должна быть не более 8-11 лет. Доходность ее также ежегодно растет: все арендные договоры подразумевают ежегодную индексацию с уровнем не ниже индекса потребительских цен (соответственно, с ростом инфляции растут и арендные ставки), увеличиваются поступления и арендный поток – значит, растет и стоимость объекта.

Поэтому на вопрос «Выгодно ли покупать коммерческую недвижимость?» ответ вполне очевиден: да, выгодно.
Вне зависимости от того, приобретаете ли вы её для ведения собственного бизнеса или с целью сдачи в аренду, вы практически гарантированно будете иметь доход.

Да, срок возврата инвестиций может увеличиваться или снижаться, но в конечном итоге вы всё равно окупите все вложения и начнёте получать чистую прибыль.

Формула для расчёта рентабельности коммерческой недвижимости:
ROI = годовой доход от аренды / вложенные деньги * 100%

Пример:
Выбранный для покупки объект стоит 6 млн рублей, а с аренды владелец зарабатывает 70 тыс. рублей в месяц или 840 тыс. в год. По формуле получается, что ROI = 14%.
Это упрощённый расчёт без учёта налогов, страхования и ремонта.

Использовать нежилые помещения для проживания нельзя. При этом какой-то специальной ответственности для проживающих в нежилом помещении не предусмотрено. В ряде случаев проживающие в нежилом помещении могут быть выселены из него в судебном порядке.

Если человек проживает в помещении, которое не предназначено для жилья, владелец помещения или уполномоченные органы власти могут требовать полного и быстрого освобождения территории.

Сдавать квартиру или жилой дом в арендуможно без регистрации статуса ИП: как самозанятый или обычный человек с уплатой НДФЛ.

Для сдачи нежилой недвижимости, например склада или офиса, нужно быть ИП. Минфин напомнил, что сдача нежилой недвижимости в аренду и регулярное получение дохода с нее — это предпринимательская деятельность. Если сдали нежилое помещение один раз на пару дней, такой доход вряд ли признают регулярным.

Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов.

«Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.

Именно в коммерческой недвижимости (не учитывая недвижимость гостиничного типа) прописаться и жить нельзя.
В коммерческой недвижимости гостиничного типа (гостиница, мотель, хостел, апартамент и т.п.) можно сделать временную регистрацию и проживать там.

Наиболее подходящее помещение должно иметь правильную форму и небольшую площадь — до 300 кв. м, тогда оно наиболее универсально для любого бизнеса.
Соответственно, и его ликвидность будет выше.
Самыми ликвидными считаются сетевые арендаторы.

Покупка коммерческого помещения с точки зрения арендного дохода выгоднее, чем покупка жилья. Ставки аренды на них выше, чем на квартиры, а срок окупаемости вложений — короче. Рынок лучше регулируется, чем непрозрачный квартирный.
Все договоры оформляются официально, а владельцы платят налоги — это позволяет легче решать спорные ситуации.
Кроме того, меньше проблем с ремонтом.
На столичном рынке — широкий выбор предложений на любой вкус. Наиболее востребованы помещения под салоны красоты, аптеки, продуктовые магазины и кофейни.

Разброс цен продажи коммерческих помещений в Москве очень большой — от 100 тр/м2 до 2 млн р/м2, но в данном случае стоимость объектов всегда зависит от доходности. За самую низкую цену можно получить абсолютно неликвидное помещение, которое будет невозможно сдать.

В новых жилых комплексах многие застройщики периодически проводят акции и готовы давать индивидуальные скидки.

Перед покупкой коммерческого помещения необходимо сформулировать для себя ясную цель приобретения — долгосрочные или краткосрочные инвестиции, ожидаемая доходность, степень участия в управлении помещения и т. д.

Затем нужно обратить внимание на вероятность сдачи помещения в аренду: оно должно быть максимально востребованным. После чего стоит соотнести стоимость лота с потенциальным арендным доходом.
Оцените пешеходный и транспортный трафик, техническое состояние помещения, правоустанавливающие документы, при необходимости — наличие парковок.
Со всем этим помогут эксперты нашего АН.

Например, продуктовым магазинам необходимо больше электронных мощностей, вытяжки и зона выгрузки-погрузки.

Аптеки не станут арендовать меньше 35 кв. м, а медицинским и косметологическим центрам может потребоваться более высокий уровень нагрузки на «квадрат» из-за тяжелого оборудования.

Учебным центрам нужна регистрация по адресу, что создает дополнительные бюрократические сложности.

При покупке коммерческих помещений в жилых домах также следует помнить, что на них существует ряд ограничений, предусмотренных для удобства жителей. Например, некоторые рестораны в жилых домах обязаны работать только до 22:00.

В среднем, инвестиции в коммерческую недвижимость окупают себя примерно через 10 лет. Доходность от сдачи в аренду торговых помещений в крупных городах может достигать 10-14% годовых.

К плюсам таких инвестиций относится и то, что в большинстве случаев вложений в ремонт или отделку помещений не требуется. Торговые и офисные помещения сдаются на долгие сроки, что сулит постоянный стабильный доход.

Если вы принимаете решение проводить проверку самостоятельно, то вам необходимо потребовать от продавца следующий набор документов:

• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на недвижимость (например, договор купли-продажи и выписки из ЕГРН)
• уставные документы собственника (если юрлицо) или его паспорт (для физлица)
• кадастровый (технический) паспорт
• экспликация помещений
• поэтажный план
• документы на коммуникации